AG de copropriété : règles de majorité (articles 24, 25 et 26) et préparation

L’Assemblée Générale (AG) est le poumon de votre immeuble et le garant de la valorisation de votre bien locatif. Travaux, budget prévisionnel, changement de syndic : tout se décide ici. Pour éviter les blocages, une préparation minutieuse est indispensable. Voici le guide pour comprendre l’ordre du jour et maîtriser les règles de majorité (Articles 24, 25 et 26).

En amont : Analyser la convocation et l’ordre du jour

Pour être efficace le jour J, tout se joue lors de la réception des documents.

• Le délai légal : Vous devez recevoir la convocation au moins 21 jours avant la tenue de l’AG. Si ce délai n’est pas respecté, les décisions pourraient être contestées.
• Les pièces jointes : Ne survolez pas les devis ou les rapports d’activité. Comparez les montants avec l’année N-1 pour repérer les dérives budgétaires.
• Ajouter une résolution : Vous souhaitez installer un local vélo ou voter des travaux ? Vous devez envoyer votre demande par écrit au syndic bien avant l’envoi des convocations.

Conseil d’expert : En tant que propriétaire bailleur, si vous ne pouvez pas assister à l’AG, donnez votre pouvoir (mandat) au Président du Conseil Syndical ou à un voisin de confiance, avec des consignes de vote claires.

Comprendre les règles de majorité en copropriété (Le jour J)

Chaque type de décision requiert une majorité spécifique définie par la loi de 1965.

Article 24 – La majorité simple

Elle correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : les absents et les abstentions ne comptent pas. C’est la règle par défaut : toute décision que la loi ne range pas dans une majorité plus exigeante s’y vote.

• Pour quoi ? L’approbation des comptes et du budget, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants (structure, toiture, façades, réseaux), les travaux d’accessibilité, l’installation de panneaux solaires en toiture ou en façade.

Article 25 – La majorité absolue

Il faut obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.

• Pour quoi ? La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux d’économies d’énergie, plus largement les travaux d’amélioration (transformation, addition), l’autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
• La passerelle 25-1 : si la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité simple (article 24). Pour des travaux d’économies d’énergie qui n’atteignent pas ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité simple.

Article 26 – La double majorité

Il faut la majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. C’est la majorité des décisions lourdes.

• Pour quoi ? La vente de parties communes (hors celles indispensables à la destination de l’immeuble), la modification du règlement de copropriété lorsqu’elle porte sur la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, la décision de surélever l’immeuble (article 35) et, depuis la loi du 19 novembre 2024, l’interdiction de louer en meublé de tourisme les logements qui ne sont pas des résidences principales (possible seulement si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux).
• La passerelle 26-1 : si la résolution n’atteint pas cette double majorité mais recueille l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l’article 25. Elle ne joue pas pour les décisions qui exigent l’unanimité.
• Et l’unanimité ? Vendre une partie commune indispensable à la destination de l’immeuble, ou modifier les clauses du règlement relatives à cette destination, exige l’accord de tous. Aucune majorité ne peut non plus imposer à un copropriétaire de changer la destination ou l’usage de son lot.

Le rôle pivot du Conseil Syndical

Véritable interface entre le syndic et les copropriétaires, le Conseil Syndical (CS) prépare le terrain :

1. Contrôle : Il vérifie la comptabilité et la bonne exécution des contrats.
2. Mise en concurrence : Il challenge les devis pour optimiser les charges.
3. Communication : Il fluidifie les échanges pour une AG sereine.

Une AG bien préparée est l’assurance de charges maîtrisées et d’un patrimoine valorisé. En tant que gestionnaire locatif, nous accompagnons nos propriétaires bailleurs dans la lecture de ces documents complexes.

Photo de Alena Darmel