Les copropriétés sont constituées de parties communes et de parties privatives.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété pose la distinction entre les parties communes et les parties privatives et indique : «Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.»
On peut distinguer trois parties d’une copropriété. Tout d’abord, les parties communes sont donc celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire déterminé. Ensuite, les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires. Et enfin, les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et équipements qui sont compris dans la composition d’un lot et qui lui sont affectés pour un usage exclusif.
Cette distinction parties communes/parties privatives sera également reprise dans chaque règlement de copropriété, propre à chaque copropriété.
Il est très important de bien comprendre cette distinction pour gérer efficacement son bien. En effet, les parties communes sont administrées par syndic alors que les parties privatives sont administrées par le propriétaire lui-même ou par son agence de gestion.
Par exemple, un syndic n’a pas à intervenir dans la gestion d’un dégât des eaux entre deux appartements, dans le changement d’un combiné d’interphone défectueux, dans le suivi d’une installation de chauffage type chaudière ou même sur un problème de squattage ou de mauvaise utilisation d’une place de parking constituant un lot.
De même qu’un copropriétaire ou une agence de location ne doit pas faire intervenir une entreprise sur un bouchage de canalisation commune, sur une infiltration par toiture ou façade, sur un problème électrique dans la cage d’escaliers ou sur une fuite rencontrée dans les jardins de la résidence.
Sans que ces listes ne soient limitatives :
- Les parties communes comprennent : la totalité du sol, les clôtures, les espaces verts, le gros œuvre, les fondations, murs et éléments porteurs, les balcons et terrasses (à l’exception des revêtements), les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité (à l’exception des fenêtres et des portes des parties privatives), les compteurs d’eau (qui matérialisent la limite entre partie privative et partie commune), les appareils de défense contre les incendies, les halls, cage d’escaliers, locaux vélos, locaux poubelles, pompe de relevage,, interphone, système digicode…
- Les parties privatives comprennent : tout revêtement de sol (carrelage, parquet, moquettes, lino…) y compris ceux des terrasses privatives, les plafonds, les faux-plafonds, les cloisons avec leur revêtement et les portes, les fenêtres, les volets, les canalisations qui desservent le lot, les installations sanitaires, les installations de cuisine, les installations de chauffage…
VMC : partie commune ou privative ?
En fait la VMC peut relever des deux selon l’endroit où l’on se trouve sur le circuit d’air. Dans le cas d’une VMC collective celle-ci desserre plusieurs logements à la fois : ce qui constitue un réseau et donc relève de la copropriété. En revanche ce qui débouche dans un logement relève, le plus souvent, de son occupant.
Ainsi le caisson d’extraction (en toiture ou en local technique), les colonnes et gaines qui parcourent l’immeuble et la souche en toiture sont des parties communes. L’article 3 de la loi de 1965 qualifie de « communs », lorsque le règlement est muet, les éléments d’équipement commun, y compris des gaines/canalisations qui traversent des locaux privatifs. Un conduit de VMC qui passe dans un placard ou derrière un faux-plafond d’un appartement reste donc commun : ce qui compte, c’est qu’il serve plusieurs lots, pas l’endroit où il se trouve.
À l’inverse, la bouche d’extraction dans une cuisine ou une salle de bains, comme les entrées d’air de vos fenêtres, ne dessert que votre logement. Elles sont généralement privatives, et leur nettoyage revient à l’occupant, sans toucher aux réglages de débit. Cette répartition est la plus courante, mais le règlement de copropriété peut prévoir autre chose : c’est lui qu’il faut consulter en premier en cas de doute.
Côté budget, l’entretien et les réparations des parties communes de la VMC sont gérés par le syndicat et répartis entre copropriétaires selon l’utilité que l’équipement présente pour chaque lot. Le syndicat est d’ailleurs responsable des dommages causés par un défaut d’entretien des parties communes. Un bon réflexe : une bouche encrassée, c’est pour vous ; un moteur bruyant ou plusieurs logements touchés en même temps, c’est pour le syndic.
En conclusion, la première question à se poser avant de solliciter le syndic est donc : le problème auquel je fais face est-il situé dans les parties communes ou dans les parties privatives de ma résidence ?