Au-delà de la gestion courante de l’immeuble, il peut s’avérer des situations particulières nécessitant notamment des travaux « d’urgence ». La loi a prévu ces situations en y apportant un cadre légal de réponse.
Qu’entend-on par travaux urgents de copropriété ?
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 se contente d’indiquer qu’en cas d’urgence, le syndic peut et doit agir sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. La définition du «caractère d’urgence» n’étant pas davantage précisée, celui-ci est de fait laissé à l’appréciation du syndic et, en cas de litige, du tribunal. Cependant, de manière générale, les travaux répondant à la notion de «travaux urgents» sont ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, touchant à la salubrité ou la solidité de l’immeuble et qu’il faut entreprendre dans les meilleurs délais afin d’éviter un préjudice imminent. C’est ainsi que les tribunaux ont considéré comme étant urgents au sens de la loi les travaux d’étanchéité d’une toiture-terrasse, le dégorgement et la réparation d’un collecteur d’égout, la remise en état de canalisations d’eau ou encore des travaux destinés à pallier une grave insuffisance de chauffage. Cette liste n’est pas exhaustive mais permet de donner un cadre de réflexion et d’actions selon les situations rencontrées.
Quel est le rôle du syndic en matière de travaux urgents de copropriété ?
En principe, en dehors des travaux d’entretien courant, le syndic ne peut entreprendre des travaux de réparation sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (article 24 de la loi du 10.7.1965). Néanmoins, dans le cadre de sa mission d’entretien et de conservation de la copropriété, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. À noter que toute clause du règlement de copropriété qui restreindrait ou supprimerait cette initiative du syndic serait réputée «non écrite», c’est-à-dire inapplicable (article 43 de la loi du 10.7.1965).
