Durant ces vingt dernières années, les impayés de charges de copropriété sont devenus un problème récurrent auxquels doivent faire face les syndicats de copropriétaires. Le non-paiement par un ou plusieurs copropriétaires de charges qu’ils doivent à la copropriété crée une situation qui est susceptible de mettre en péril l’ensemble des copropriétaires.
Selon les chiffres du Ministère de la Justice, entre 2007 et 2017, le contentieux de la copropriété devant les juridictions de première instance a augmenté de 24%. Parmi ces litiges, pas moins de deux tiers des demandes portaient sur le recouvrement des charges impayées.
Face à ce risque et à ce contentieux en augmentation constante, le législateur est intervenu. Plusieurs lois successives sont venues étoffer l’arsenal à disposition de la copropriété pour contraindre le copropriétaire «mauvais payeur» à régler sa dette.
1/ Les charges et provisions concernées
Pour rappel, chaque copropriétaire a l’obligation de régler au syndicat de copropriété diverses charges. Il en est ainsi des charges communes, qu’elles soient générales ou spéciales (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ; des charges engendrées pour son seul bénéfice ou par sa seule faute (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), ou encore des provisions sur charges ou dépenses de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Les charges sont dues par chaque copropriétaire dès l’approbation des comptes par l’Assemblée Générale.
En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires disposent d’un délai de deux mois pour contester l’approbation des comptes et la répartition des charges. Si un copropriétaire n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, il ne peut plus refuser de régler ces charges qui deviennent alors exigibles.
Les provisions quant à elles, sont exigibles par le syndicat en vertu de l’article 14-1 dès le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’Assemblée Générale.
2/ Le délai : la possibilité de réclamer des sommes pendant 5 ans
Dans l’hypothèse où un copropriétaire refuserait de régler une charge, une provision ou une dépense de travaux qu’il doit au syndicat, il ressort des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du Code Civil que ces sommes sont susceptibles d’être poursuivies pendant cinq années à compter du jour où elles sont devenues exigibles.
Par exemple au 1er janvier 2025, un syndicat sera fondé à réclamer le paiement de toutes les sommes que lui doit un copropriétaire sur la période courant depuis le 1er janvier 2020. Durant ces cinq années, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs moyens d’actions lui permettant de contraindre le mauvais payeur.
3/ Les moyens d’action à l’encontre du copropriétaire mauvais payeur
a) La mise en œuvre des garanties
Tout d’abord, et dans une volonté de protéger le syndicat des copropriétaires face à l’impayé de l’un d’entre eux, la loi lui attribue certaines garanties. L’article 19 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il bénéficie notamment d’une hypothèque légale qui garantit «les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif».
En d’autres termes, toute somme qui serait dûe par un copropriétaire au syndicat peut être poursuivie via l’inscription par le syndic d’une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire.
Par conséquent, si le bien appartenant au copropriétaire défaillant est mis en vente (de manière volontaire ou que la vente soit forcée par un juge), le syndicat qui a fait inscrire son hypothèque figurera parmi les personnes qui pourront se payer sur le prix de la vente.
La loi attribue également au syndicat la possibilité de se payer directement sur les loyers que toucherait le copropriétaire mauvais payeur si son bien est mis en location, ou sur le prix des meubles qui garnissent l’immeuble s’ils venaient à être vendus.
b) Les procédures judiciaires
Plusieurs procédures judiciaires sont également ouvertes au syndicat pour lui permettre d’obtenir le paiement des sommes dues au titre des charges. Ces actions en justice sont exercées par le syndic, en représentation des intérêts du syndicat de copropriétaires.
L’objectif pour le syndicat qui souhaite obtenir une décision de justice sera de faire reconnaître sa créance à l’égard du copropriétaire défaillant comme étant certaine, liquide et exigible. Une décision de justice constitue un titre exécutoire qui lui permettra de mettre en œuvre des voies d’exécution forcée telle qu’une saisie vente, une saisie immobilière ou encore une saisie des comptes bancaires du copropriétaire.
Tout d’abord, si le syndicat parvient à démontrer qu’il y a une urgence pour lui à obtenir le règlement des charges impayées et que ces charges ne sont pas contestables, il peut envisager de saisir le juge des référés afin d’obtenir une décision de justice rapidement.
Les procédures classiques de voies d’exécution peuvent également être exercées : le syndic peut par exemple mettre en œuvre la procédure d’injonction de payer. Sur le fondement de l’article 60 du Décret du 17 mars 1967 et des articles 1405 et suivants du Code de Procédure Civile, le syndic est légitime à saisir le Tribunal afin qu’il prononce une ordonnance portant injonction de payer.
Le syndic est alors tenu de faire signifier l’ordonnance au copropriétaire défaillant, qui dispose de la possibilité de faire opposition auprès du Tribunal dans le mois suivant la signification.
En cas d’absence d’opposition dans le délai d’un mois et si le copropriétaire persiste dans son refus d’exécuter son obligation, le syndic pourra mandater un commissaire de justice pour qu’il procède à des voies d’exécution à l’encontre du copropriétaire défaillant.
Une autre action en justice est ouverte au syndic lorsqu’il réclame le paiement de provisions impayées, conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965. Dans l’hypothèse où le copropriétaire n’aurait pas réglé les provisions prévues au budget prévisionnel ou qu’il refuserait de régler les dépenses dues aux travaux nécessaires une action en justice dite «Procédure accélérée au Fond» sera envisageable à son encontre.
Pour pouvoir saisir le Tribunal, le syndic doit envoyer dans un premier temps un courrier de mise en demeure enjoignant le copropriétaire « mauvais payeur » de régler sa dette.
Si le copropriétaire ne s’exécute pas dans le mois suivant la mise en demeure, le syndic peut alors assigner le copropriétaire devant le Tribunal judiciaire afin qu’il soit condamné au paiement des sommes. En cas de condamnation, l’ensemble des frais de procédure engendrés à compter du courrier de mise en demeure par la seule faute du copropriétaire défaillant seront à sa charge, en plus des autres charges impayées (article 10-1 loi de 1965).
Dès l’obtention de cette décision de justice, le syndic pourra la faire exécuter (y compris si le copropriétaire fait appel de la décision).
Là-encore, si le copropriétaire condamné s’obstine à ne pas régler la somme due, des mesures de saisies par un commissaire de justice pourront être mises en œuvre.
4/ L’issue : la possibilité de mettre en œuvre une saisie immobilière
Lorsque le syndicat détient un titre exécutoire comme une décision de justice, il sera susceptible de faire saisir le lot du copropriétaire via une saisie immobilière.
Cette procédure a lieu à la suite d’un commandement de payer délivré par commissaire de justice. Si dans un délai de 8 jours à compter du commandement de payer le copropriétaire n’a toujours pas réglé les charges impayées, un procès-verbal de description est alors établi par le commissaire de justice.
Le commandement de payer est ensuite publié au service de publicité foncière, et le copropriétaire est convoqué devant le juge de l’exécution. Ce dernier décidera si le bien saisi peut être vendu de manière amiable par le copropriétaire : il fixe alors un prix minimum en dessous duquel le bien ne peut pas être vendu.
Le juge peut également prononcer la vente forcée du bien, qui sera mis aux enchères publiques.
En cas de saisie du bien, le syndicat de copropriété récupèrera la somme qui lui est due au titre des charges impayées directement sur le prix de vente du lot.
