Les copropriétés sont constituées de parties communes et de parties privatives.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété pose la distinction entre les parties communes et les parties privatives et indique : «Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.»
Les parties communes sont donc celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire déterminé.
Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires.
Les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et équipements qui sont compris dans la composition d’un lot et qui lui sont affectés pour un usage exclusif.
Cette distinction parties communes/parties privatives sera également reprise dans chaque règlement de copropriété, propre à chaque copropriété.
Il est très important de bien comprendre cette distinction pour gérer efficacement son bien.
En effet, les parties communes sont administrées par syndic alors que les parties privatives sont administrées par le propriétaire lui-même ou par son agence de gestion.
Par exemple, un syndic n’a pas à intervenir dans la gestion d’un dégât des eaux entre deux appartements, dans le changement d’un combiné d’interphone défectueux, dans le suivi d’une installation de chauffage type chaudière ou même sur un problème de squattage ou de mauvaise utilisation d’une place de parking constituant un lot.
De même qu’un copropriétaire ou une agence de location ne doit pas faire intervenir une entreprise sur un bouchage de canalisation commune, sur une infiltration par toiture ou façade, sur un problème électrique dans la cage d’escaliers ou sur une fuite rencontrée dans les jardins de la résidence.
Sans que ces listes ne soient limitatives :
- Les parties communes comprennent : la totalité du sol, les clôtures, les espaces verts, le gros œuvre, les fondations, murs et éléments porteurs, les balcons et terrasses (à l’exception des revêtements), les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité (à l’exception des fenêtres et des portes des parties privatives), les compteurs d’eau (qui matérialisent la limite entre partie privative et partie commune), les appareils de défense contre les incendies, les halls, cage d’escaliers, locaux vélos, locaux poubelles, pompe de relevage, blocs VMC, interphone, système digicode…
- Les parties privatives comprennent : tout revêtement de sol (carrelage, parquet, moquettes, lino…) y compris ceux des terrasses privatives, les plafonds, les faux-plafonds, les cloisons avec leur revêtement et les portes, les fenêtres, les volets, les canalisations qui desservent le lot, les installations sanitaires, les installations de cuisine, les installations de chauffage, les bouches d’aération et de VMC…
La première question à se poser avant de solliciter le syndic est donc : le problème auquel je fais face est-il situé dans les parties communes ou dans les parties privatives de ma résidence ?
Bonne réflexion ! 😊
